剛剛過(guò)去的2017年，是物業(yè)管理行業(yè)站在風(fēng)口上不斷突破的一年。資本市場(chǎng)上，浦江中國(guó)、祈福生活服務(wù)香港上市，保利物業(yè)等眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)掛牌新三板，更具有劃時(shí)代意義的是南都物業(yè)通過(guò)發(fā)審會(huì)審核并于2017年底領(lǐng)取IPO批文。在資本逐利的年代，物業(yè)管理行業(yè)正逐漸成為市場(chǎng)的新興熱點(diǎn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年頻頻受到資本關(guān)注
自2014年彩生活登陸港交所上市以來(lái)，陸續(xù)有多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股及新三板。2017年12月5日，南都物業(yè)IPO通過(guò)發(fā)審會(huì)并于當(dāng)年12月29日領(lǐng)取發(fā)行批文，標(biāo)志著南都物業(yè)即將成為首家在國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)掛牌上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前共有60家物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛牌新三板。
從目前已經(jīng)或即將登陸資本市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是以彩生活、綠城服務(wù)等為代表的房地產(chǎn)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前，物業(yè)管理行業(yè)的增量物業(yè)管理規(guī)模主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年新建和銷(xiāo)售的物業(yè)組成，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)，在業(yè)主及業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，先由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署前期物業(yè)服務(wù)合同。此類(lèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的支持，可以每年新增大量物業(yè)管理規(guī)模。
其中代表性的彩生活自2014年上市以來(lái)，營(yíng)收持續(xù)高速增長(zhǎng)，從上市前2013年的2.33億元增長(zhǎng)至2016年的13.43億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到79.3%。物業(yè)管理面積也從上市前2013年的0.91億平方米增長(zhǎng)至2016年的3.95億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到63.1%。
第二類(lèi)是以南都物業(yè)、中奧到家為代表的第三方物業(yè)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，此類(lèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為母公司支持，完全依靠自身的品牌、物業(yè)管理能力，在市場(chǎng)上尋找存量物業(yè)，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理策略與其他開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，拓展服務(wù)對(duì)象。相對(duì)來(lái)講，此類(lèi)企業(yè)的資金實(shí)力與房地產(chǎn)系相比，處于劣勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)在于不依賴(lài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，獨(dú)立性強(qiáng)，且第三方的身份對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生品牌侵蝕，和中小開(kāi)發(fā)企業(yè)比較容易產(chǎn)生合作關(guān)系，同樣有利于規(guī)模擴(kuò)張。
上市對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的改變
如一般上市公司一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在改制上市過(guò)程中，對(duì)于公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)、規(guī)范治理、信息披露、內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)制度建設(shè)等，是一次全方位的有效合理規(guī)范，另外品牌價(jià)值也是一次有效提升。同時(shí)，絕大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)將IPO募集資金用于信息化升級(jí)改造項(xiàng)目，這有利于在全社會(huì)移動(dòng)互聯(lián)及大數(shù)據(jù)的背景下，建立統(tǒng)一的平臺(tái)來(lái)全面實(shí)現(xiàn)各物業(yè)管理項(xiàng)目在物業(yè)管理過(guò)程中的質(zhì)量把控，并且建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，利于后續(xù)端口的拓展，也利于收集數(shù)據(jù)以便為業(yè)主提供包括社區(qū)O2O等增值服務(wù)。更為重要的是，上市有利于擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)，提升市場(chǎng)占有率及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，除IPO募集資金外，利用資本市場(chǎng)再融資等手段擴(kuò)展自身規(guī)模，進(jìn)行行業(yè)內(nèi)的整合并購(gòu)。例如彩生活利用自身“物業(yè)第一股”的概念，自上市以來(lái)已經(jīng)進(jìn)行了多次收購(gòu)，包括收購(gòu)開(kāi)元國(guó)際、萬(wàn)達(dá)物業(yè)等，不斷擴(kuò)大自身管理物業(yè)規(guī)模。
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與資本市場(chǎng)發(fā)展前景
目前，物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，優(yōu)勢(shì)企業(yè)的地域性與規(guī)模性特點(diǎn)明顯
物業(yè)管理行業(yè)屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，秩序維護(hù)、清潔、園藝等基礎(chǔ)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化程度不高，需要大量的勞動(dòng)工人，而物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)又相對(duì)固定，近年勞動(dòng)力成本上漲迅速，單位勞動(dòng)力的創(chuàng)造效益有限。而行業(yè)龍頭企業(yè)在依靠規(guī)模效應(yīng)及在優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)多年深耕累積的良好口碑及經(jīng)營(yíng)能力，優(yōu)勢(shì)明顯。
行業(yè)發(fā)展空間廣闊
物業(yè)管理行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)出現(xiàn)，發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)來(lái)自于我國(guó)城鎮(zhèn)化水平及人均可支配收入的提升。2003年9月1日，國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)步入新的階段。2007年-2017年，我國(guó)每年新建成商品住宅平均約6.9億平方米，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，還將保持一定新增規(guī)模，這意味著每年新增大約同等面積的物業(yè)管理規(guī)模，預(yù)計(jì)2018年全行業(yè)管理面積將超過(guò)200億平方米，總市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)萬(wàn)億元，行業(yè)發(fā)展空間十分廣闊。
行業(yè)集中度較低，但整合趨勢(shì)明顯
盡管經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已逐步形成規(guī)模化運(yùn)作和品牌化管理，并誕生了眾多行業(yè)龍頭企業(yè)，但物業(yè)管理行業(yè)由于進(jìn)入門(mén)檻低、地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，仍處于市場(chǎng)較為分散的初級(jí)階段。近年，伴隨著資本的進(jìn)入及技術(shù)與管理的更新，優(yōu)勝劣汰的趨勢(shì)明顯。預(yù)計(jì)未來(lái)將有大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組的方式擴(kuò)大自身規(guī)模，同時(shí)也將有更多的物業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)通過(guò)登陸資本市場(chǎng)獲取資金來(lái)進(jìn)行并購(gòu)整合，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市關(guān)鍵問(wèn)題及上市對(duì)行業(yè)整體影響
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理行業(yè)重要的上游產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中絕大多數(shù)屬于開(kāi)發(fā)商系，但正是由于依賴(lài)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，除了大部分物業(yè)管理規(guī)模來(lái)自于開(kāi)發(fā)商自建物業(yè)以外，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了營(yíng)銷(xiāo)，把物業(yè)服務(wù)作為銷(xiāo)售商品房的增值服務(wù)，壓低了物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格。但這樣一來(lái)，IPO特別是A股IPO將關(guān)聯(lián)交易作為審核關(guān)注問(wèn)題的重中之重，難以避免造成房地產(chǎn)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立性受到質(zhì)疑。即認(rèn)為母公司建成并銷(xiāo)售物業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會(huì)成立之前可以依賴(lài)母公司獲取客戶資源，且在未來(lái)持續(xù)時(shí)間內(nèi)，關(guān)聯(lián)交易的比例無(wú)法降低。這也是房地產(chǎn)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以通過(guò)A股IPO審核的硬傷，除非關(guān)聯(lián)交易比例較低，且未來(lái)更多通過(guò)委托管理存量物業(yè)的方式減少關(guān)聯(lián)交易占比。
反之，第三方系物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于獨(dú)立性強(qiáng)，在當(dāng)前審核條件下，登陸A股的機(jī)會(huì)較大。從行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由增量向存量過(guò)渡，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的依賴(lài)，更多依靠自身在業(yè)內(nèi)并購(gòu)整合或是拓展管理規(guī)模，也將有更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸A股市場(chǎng)。上市之后資本和人才的虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致并購(gòu)整合也將更為迅猛，行業(yè)集中度不斷提高。并且在行業(yè)管理逐步規(guī)范、管理水平及優(yōu)勢(shì)企業(yè)收費(fèi)溢價(jià)不斷提高的趨勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)也將迸發(fā)出更強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。
